Calculadora de hipoteca (2024)

Cronograma de amortização

A calculadora de hipotecas ajuda a estimar o pagamento mensal devido, juntamente com outros custos financeiros associados às hipotecas.Existem opções para incluir pagamentos extras ou aumentos percentuais anuais de despesas comuns relacionadas à hipoteca.A calculadora é destinada principalmente ao uso por residentes dos EUA.

Hipotecas

Uma hipoteca é um empréstimo garantido por propriedade, geralmente imóveis.Os credores o definem como o dinheiro emprestado para pagar por imóveis.Em essência, o credor ajuda o comprador a pagar ao vendedor de uma casa, e o comprador concorda em pagar o dinheiro emprestado por um período de tempo, geralmente 15 ou 30 anos nos EUA a cada mês, um pagamento é feito de comprador ao credor.Uma parte do pagamento mensal é chamada de principal, que é o valor original emprestado.A outra parte é o interesse, que é o custo pago ao credor por usar o dinheiro.Pode haver uma conta de garantia envolvida para cobrir o custo dos impostos e seguros de propriedades.O comprador não pode ser considerado o proprietário completo da propriedade hipotecada até que o último pagamento mensal seja feito.Nos EUA, o empréstimo hipotecário mais comum é o empréstimo convencional de juros fixo de 30 anos, que representa 70% a 90% de todas as hipotecas.Hipotecas são como a maioria das pessoas é capaz de possuir casas nos EUA

Componentes da calculadora de hipotecas

Uma hipoteca geralmente inclui os seguintes componentes -chave.Estes também são os componentes básicos de uma calculadora de hipotecas.

• Montante do empréstimo- A quantidade emprestada de um credor ou banco.Em uma hipoteca, isso equivale ao preço de compra menos qualquer adiantamento.O valor máximo do empréstimo que se pode emprestar normalmente se correlaciona com a renda familiar ou a acessibilidade.Para estimar uma quantia acessível, use nossoCalculadora de acessibilidade da casa.
• Pagamento inicial- O pagamento inicial da compra, geralmente uma porcentagem do preço total.Esta é a parte do preço de compra coberto pelo mutuário.Normalmente, os credores hipotecários querem que o mutuário coloque 20% ou mais como adiantamento.Em alguns casos, os mutuários podem diminuir até 3%.Se os mutuários fizerem um adiantamento de menos de 20%, eles deverão pagar o seguro de hipoteca privada (PMI).Os mutuários precisam conter esse seguro até que o diretor restante do empréstimo caísse abaixo de 80% do preço de compra original da casa.Uma regra geral é que, quanto maior o adiantamento, mais favorável a taxa de juros e maior a probabilidade de o empréstimo será aprovado.
• Termo de empréstimo- A quantidade de tempo sobre a qual o empréstimo deve ser reembolsado integralmente.A maioria das hipotecas de taxa fixa é de 15, 20 ou 30 anos.Um período mais curto, como 15 ou 20 anos, geralmente inclui uma taxa de juros mais baixa.
• Taxa de juro- A porcentagem do empréstimo cobrado como um custo de empréstimos.As hipotecas podem carregar hipotecas de taxa fixa (FRM) ou hipotecas de taxa ajustável (ARM).Como o nome indica, as taxas de juros permanecem as mesmas para o prazo do empréstimo da FRM.A calculadora acima calcula apenas as taxas fixas.Para as armas, as taxas de juros geralmente são fixadas por um período de tempo, após o que serão ajustadas periodicamente com base nos índices de mercado.Transferência de armas parte do risco para os mutuários.Portanto, as taxas de juros iniciais são normalmente 0,5% a 2% inferiores ao FRM com o mesmo prazo de empréstimo.As taxas de juros da hipoteca são normalmente expressas na taxa de porcentagem anual (APR), às vezes chamada de APR nominal ou APR efetiva.É a taxa de juros expressa como uma taxa periódica multiplicada pelo número de períodos de composição em um ano.Por exemplo, se uma taxa de hipoteca for de 6% de APR, significa que o mutuário terá que pagar 6% dividido por doze, o que será de 0,5% em juros todos os meses.

Custos associados à propriedade da casa e hipotecas

Os pagamentos mensais de hipotecas geralmente compreendem a maior parte dos custos financeiros associados à propriedade de uma casa, mas há outros custos substanciais a serem lembrados.Esses custos são separados em duas categorias, recorrentes e não recorrentes.

Custos recorrentes

A maioria dos custos recorrentes persiste ao longo e além da vida de uma hipoteca.Eles são um fator financeiro significativo.Os impostos sobre a propriedade, o seguro residencial, as taxas do HOA e outros custos aumentam com o tempo como subproduto da inflação.Na calculadora, os custos recorrentes estão sob a caixa de seleção "Incluir opções abaixo".Também existem entradas opcionais dentro da calculadora para aumentos percentuais anuais em "mais opções".Usando isso pode resultar em cálculos mais precisos.

• Impostos sobre a propriedade- um imposto que os proprietários pagam às autoridades que governam.Nos EUA, o imposto predial é geralmente gerenciado pelos governos municipal ou do condado.Todos os 50 estados impõem impostos sobre a propriedade em nível local.O imposto imobiliário anual nos EUA varia de acordo com o local;Em média, os americanos pagam cerca de 1,1% do valor de sua propriedade como imposto sobre a propriedade a cada ano.
• Seguro residencial- Uma apólice de seguro que protege o proprietário de acidentes que podem acontecer com suas propriedades imobiliárias.O seguro residencial também pode conter cobertura de responsabilidade pessoal, que protege contra ações judiciais envolvendo lesões que ocorrem dentro e fora da propriedade.O custo do seguro residencial varia de acordo com fatores como localização, condição da propriedade e o valor da cobertura.
• Seguro de hipoteca privada (PMI)- Protege o credor hipotecário se o mutuário não puder pagar o empréstimo.Nos EUA, especificamente, se o adiantamento for inferior a 20% do valor da propriedade, o credor normalmente exigirá que o mutuário compre o PMI até que a relação empréstimo / valor (LTV) atinja 80% ou 78%.O preço do PMI varia de acordo com fatores como adiantamento, tamanho do empréstimo e crédito do mutuário.O custo anual geralmente varia de 0,3% a 1,9% do valor do empréstimo.
• Taxa HOA- Uma taxa imposta ao proprietário da propriedade pela Associação de Proprietários de casa (HOA), que é uma organização que mantém e melhora a propriedade e o ambiente dos bairros dentro de seu alcance.Condomínios, moradias e algumas casas unifamiliares geralmente exigem o pagamento das taxas do HOA.As taxas anuais do HOA geralmente representam menos de um por cento do valor da propriedade.
• Outros custos- inclui serviços públicos, custos de manutenção doméstica e qualquer coisa relativa à manutenção geral da propriedade.É comum gastar 1% ou mais do valor da propriedade apenas na manutenção anual.

Custos não recorrentes

Esses custos não são abordados pela calculadora, mas ainda são importantes para ter em mente.

• Custos finais- as taxas pagas no fechamento de uma transação imobiliária.Essas não são taxas recorrentes, mas podem ser caras.Nos EUA, o custo de fechamento em uma hipoteca pode incluir uma taxa de advogado, o custo do serviço de título, taxa de registro, taxa de pesquisa, imposto sobre transferência de propriedades, comissão de corretagem, taxa de pedido de hipoteca, pontos, taxa de avaliação, taxa de inspeção, garantia doméstica, pré-Seguro doméstico pago, impostos próprios pró-ratos, taxas de associação de imóveis pró-RATAs, juros pró-ratos e muito mais.Esses custos normalmente caem no comprador, mas é possível negociar um "crédito" com o vendedor ou o credor.Não é incomum um comprador pagar cerca de US $ 10.000 em custos totais de fechamento em uma transação de US $ 400.000.
• Reformas iniciais- Alguns compradores optam por renovar antes de se mudarem. Exemplos de reformas incluem alterar o piso, a repintura das paredes, a atualização da cozinha ou até mesmo a revisão de todo o interior ou exterior.Embora essas despesas possam aumentar rapidamente, os custos de renovação são opcionais e os proprietários podem optar por não resolver os problemas de renovação imediatamente.
• Diversos—Now móveis, novos aparelhos e custos de movimentação são custos típicos não recorrentes de uma compra de casa.Isso também inclui custos de reparo.

Reembolso antecipado e pagamentos extras

Em muitas situações, os mutuários das hipotecas podem querer pagar hipotecas mais cedo ou mais tarde, no todo ou em parte, por razões, incluindo, entre outros, economia de juros, querendo vender sua casa ou refinanciamento.Nossa calculadora pode levar em consideração pagamentos extras mensais, anuais ou únicos.No entanto, os mutuários precisam entender as vantagens e desvantagens de pagar com antecedência na hipoteca.

Estratégias de pagamento precoce

Além de pagar completamente o empréstimo hipotecário, normalmente, existem três estratégias principais que podem ser usadas para pagar um empréstimo hipotecário anteriormente.Os mutuários adotam principalmente essas estratégias para economizar em interesse.Esses métodos podem ser usados em combinação ou individualmente.

1. Faça pagamentos extras- Isso é simplesmente um pagamento extra acima e acima do pagamento mensal.Em empréstimos hipotecários típicos de longo prazo, uma parte muito grande dos pagamentos anteriores será destinada ao pagamento de juros e não ao diretor.Quaisquer pagamentos extras diminuirão o saldo do empréstimo, diminuindo os juros e permitindo que o mutuário pague o empréstimo no início do longo prazo.Algumas pessoas formam o hábito de pagar mais todos os meses, enquanto outras pagam mais sempre que podem.Existem insumos opcionais na calculadora de hipotecas para incluir muitos pagamentos extras, e pode ser útil comparar os resultados de suplementar hipotecas com ou sem pagamentos extras.
2. Pagamentos quinzenais- O mutuário paga metade do pagamento mensal a cada duas semanas.Com 52 semanas em um ano, isso equivale a 26 pagamentos ou 13 meses de pagamentos hipotecários durante o ano.Este método é principalmente para aqueles que recebem seu salário quinzenalmente.É mais fácil para eles formar o hábito de receber uma parte de cada salário para fazer pagamentos de hipotecas.Exibidos nos resultados calculados são pagamentos quinzenais para fins de comparação.
3. Refinanciamento para um empréstimo com um período mais curto- O refinanciamento envolve a retenção de um novo empréstimo para pagar um empréstimo antigo.Ao empregar essa estratégia, os mutuários podem reduzir o termo, normalmente resultando em uma taxa de juros mais baixa.Isso pode acelerar a recompensa e economizar juros.No entanto, isso geralmente impõe um pagamento mensal maior ao mutuário.Além disso, um mutuário provavelmente precisará pagar custos e taxas de fechamento quando refinanciar.

Razões para o reembolso precoce

Fazer pagamentos extras oferece as seguintes vantagens:

• Custos de juros mais baixos- Os empréstimos podem economizar dinheiro com juros, o que geralmente equivale a uma despesa significativa.
• Período de reembolso mais curto- Um período de pagamento reduzido significa que a recompensa será mais rápida que o termo original declarado no contrato de hipoteca.Isso resulta no mutuário pagar a hipoteca mais rapidamente.
• Satisfação pessoal-O sentimento de bem-estar emocional que pode vir com a liberdade das obrigações de dívida.Um status sem dívida também capacita os mutuários a gastar e investir em outras áreas.

Desvantagens do reembolso precoce

No entanto, pagamentos extras também têm um custo.Os mutuários devem considerar os seguintes fatores antes de pagar com antecedência em uma hipoteca:

• Possíveis penalidades de pré -pagamento- Uma penalidade de pré -pagamento é um acordo, provavelmente explicado em um contrato de hipoteca, entre um mutuário e um credor hipotecário que regula o que o mutuário tem permissão para pagar e quando.Os valores de penalidade geralmente são expressos como uma porcentagem do saldo pendente no momento do pré -pagamento ou um número especificado de meses de interesse.O valor da penalidade normalmente diminui com o tempo até que ele se divirta eventualmente, normalmente dentro de 5 anos.O retorno único devido à venda domiciliar normalmente está isento de uma penalidade de pré-pagamento.
• Custos de oportunidade- desligar uma hipoteca no início pode não ser o ideal, pois as taxas de hipoteca são relativamente baixas em comparação com outras taxas financeiras.Por exemplo, pagar uma hipoteca com uma taxa de juros de 4% quando uma pessoa pode potencialmente ganhar 10% ou mais, investindo que o dinheiro pode ser um custo de oportunidade significativo.
• Capital trancado na casa- Money colocado na casa é dinheiro que o mutuário não pode gastar em outro lugar.Em última análise, isso pode forçar um mutuário a fazer um empréstimo adicional se surgir uma necessidade inesperada de dinheiro.
• Perda de dedução fiscal- Os empréstimos nos EUA podem deduzir os custos de juros hipotecários de seus impostos.Os pagamentos de juros mais baixos resultam em menos de uma dedução.No entanto, apenas os contribuintes que especificam (em vez de tomar a dedução padrão) podem tirar proveito desse benefício.

Breve história das hipotecas nos EUA

No início de 20^ºCentury, comprar uma casa envolveu economizar um grande adiantamento.Os mutuários teriam que reduzir 50%, assumir um empréstimo de três ou cinco anos e depois enfrentar um pagamento de balão no final do prazo.

Apenas quatro em cada dez americanos podiam pagar uma casa nessas condições.Durante a Grande Depressão, um quarto dos proprietários perdeu suas casas.

Para remediar essa situação, o governo criou a Administração Federal de Habitação (FHA) e Fannie Mae na década de 1930 para trazer liquidez, estabilidade e acessibilidade ao mercado de hipotecas.Ambas as entidades ajudaram a trazer hipotecas de 30 anos com pagamentos mais modestos e padrões universais de construção.

Esses programas também ajudaram a devolver os soldados a financiar uma casa após o final da Segunda Guerra Mundial e provocou um boom de construção nas décadas seguintes.Além disso, o FHA ajudou os mutuários durante os tempos mais difíceis, como a crise da inflação da década de 1970 e a queda nos preços da energia na década de 1980.

Em 2001, a taxa de proprietário atingiu um nível recorde de 68,1%.

O envolvimento do governo também ajudou durante a crise financeira de 2008.A crise forçou uma aquisição federal de Fannie Mae ao perder bilhões de bilhões em meio a inadimplências maciças, embora retornasse à lucratividade até 2012.

A FHA também ofereceu mais ajuda em meio à queda nacional nos preços dos imóveis.Ele entrou em cena, reivindicando uma porcentagem maior de hipotecas em meio ao apoio pelo Federal Reserve.Isso ajudou a estabilizar o mercado imobiliário até 2013. Hoje, ambas as entidades continuam a garantir ativamente milhões de casas unifamiliares e outras propriedades residenciais.